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THEMA: Mietvertrag

Mietvertrag – was müssen Sie beachten?

Wenn Ihnen eine Wohnung gefällt und Ihr zukünftiger Vermieter an Sie vermieten will, dann gilt grundsätzlich auch im Mietrecht, der Vertrag sollte nicht sofort unterschrieben, sondern genauestens dahingehend geprüft werden, ob die grundlegenden, das Mietverhältnis betreffenden Fragen geklärt sind.

Der Mietvertrag sollte stets schriftlich abgeschlossen werden, um spätere Beweisprobleme zu vermeiden und Klarheit über die Rechte und Pflichten der jeweiligen Vertragspartei zu gewinnen.

In dem Mietvertrag sollte aufgenommen werden, wer genau Vertragspartei werden soll, auch eine genaue Bezeichnung der gemieteten Räume ist empfehlenswert. Des Weiteren ist es ratsam, Vereinbarungen über die Miethöhe, Betriebskosten, die Mietkaution und über Schönheitsreparaturen zu treffen.

Es ist oft auch sehr sinnvoll, beim Einzug ein Übergabeprotokoll zu erstellen, um so bei einem späteren Auszug aus der Wohnung Streitereien über den Zustand der Wohnung zum Einzugszeitpunkt vorzubeugen.

Insbesondere die Mietdauer ist im Vertrag zu regeln. Soll der Mietvertrag nicht über einen bestimmten Zeitraum geschlossen werden, wird bestimmt, dass das Vertragsverhältnis auf unbestimmte Dauer läuft. Das Mietverhältnis ist dann unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündbar. Die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses muss spätestens am 03. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats erfolgen. Für den Mieter ändert sich diese dreimonatige Kündigungsfrist nicht, egal, wie lange das Mietverhältnis andauert. Die Kündigungsfrist für den Vermieter dagegen verlängert sich nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate.

Mieter und Vermieter können auch unter bestimmten Voraussetzungen einen befristeten Mietvertrag abschließen. Die gesetzlichen Voraussetzungen hierzu sind in § 575 Abs. 1 BGB geregelt. Eine Befristung im Mietvertrag ist nur bei Vorliegen von im Gesetz abschließend aufgezählten Befristungsgründen möglich. Der Vermieter muss, wenn der Abschluss eines befristeten Mietvertrages gewünscht wird, den konkreten Befristungsgrund im Mietvertrag nennen, anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Für den Vermieter zulässige Befristungsgründe sind Eigenbedarf, eine nach Ablauf der Mietzeit beabsichtigte wesentliche Instandsetzung der Mietsache sowie die Absicht, die Räume nach Ablauf der Mietzeit an einen zu Dienstleistungen Verpflichteten (Hausmeister) vermieten zu wollen.

Neben dem Abschluss eines Zeitmietvertrages besteht auch die Möglichkeit, den auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag mit einem vorübergehenden Ausschluss des Kündigungsrechts zu versehen. Solche Vereinbarungen, wonach das Recht zur Kündigung vorübergehend ausgeschlossen wird, sind grundsätzlich wirksam, wenn dieses Recht für Mieter und Vermieter gleichermaßen gelten soll. Der BGH hat sich in seinem Urteil vom 06.04.2005 (VIII ZR 27/04) zur Frage geäußert, wie lange das Kündigungsrecht längstens ausgeschlossen werden kann und zieht die zeitliche Grenze hier bei 4 Jahren.
Beim Zeitmietvertrag und auch bei dem Ausschluss des Kündigungsrechts gilt die zuvor angesprochene 3-monatige Kündigungsfrist des Mieters zunächst nicht. Beim Zeitmietvertrag ist das Mietverhältnis vor Ablauf der Mietzeit nicht ordentlich kündbar. Wurde das Kündigungsrecht für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen, dann kann die ordentliche Kündigung hier auch erst nach Ablauf dieses Zeitraumes erfolgen. Möglich ist in beiden Vertragsvarianten jedoch immer die außerordentliche, fristlose Kündigung, die jedoch eines besonderen Grundes bedarf.

Sollten im Zusammenhang mit dem Abschluss von Mietverträgen Fragen auftreten, dann ist es empfehlenswert, Rechtsrat einzuholen beispielsweise beim Deutschen Mieterbund e.V. oder bei einem Rechtsanwalt, der sich auf die Klärung mietrechtlicher Angelegenheiten spezialisiert hat.
Die Unwirksamkeit einer Kündigung tritt allerdings nicht „automatisch“ ein, sondern vielmehr muss eine solche regelmäßig im Rahmen eines arbeitsgerichtlichen Verfahrens bzw. durch Verhandlungen mit dem Arbeitgeber festgestellt werden. Für die Erhebung einer Kündigungsschutzklage zum Arbeitsgericht ist in aller Regel eine Drei-Wochen-Frist zu beachten. Dies bedeutet, dass innerhalb von drei Wochen nach Zugang der Kündigungserklärung die Klage zum Arbeitsgericht erhoben werden muss. Ist diese Frist von drei Wochen verstrichen und kann der Arbeitnehmer keine genügenden Entschuldigungsgründe hierfür vortragen, gilt die Kündigung als wirksam, auch wenn diese im arbeitsgerichtlichen Verfahren ggf. mit Erfolg hätte angegriffen werden können.

Die Kosten für eine außergerichtliche oder gerichtliche Interessenwahrnehmung durch einen Rechtsanwalt können bei bestehendem Versicherungsschutz über eine Rechtsschutzversicherung gedeckt sein. Sollte eine Rechtsschutzversicherung nicht bestehen, kann geprüft werden, ob die Möglichkeit der Inanspruchnahme von Beratungs- bzw. Prozesskostenhilfe besteht.

Da die Kündigung eines Arbeitsverhältnisses mit vielen rechtlichen und tatsächlichen Problemen verbunden ist, ist in aller Regel eine Beratung im Zusammenhang mit der Beendigung eines Arbeitsverhältnisses ratsam.