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THEMA: Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung – Das müssen Sie unbedingt beachten!

Nebenkosten sind alle Leistungen des Mieters, die neben dem Entgelt für die Gebrauchsüberlassung, der Grundmiete, verlangt werden. Gerade bei der Nebenkostenabrechnung sind Zweifel meist angebracht, denn nur die wenigsten Abrechnungen sind wirklich fehlerfrei. So darf ein Vermieter, z. B., die anfallenden Betriebskosten für leerstehenden Wohnraum nicht auf die anderen Mieter umlegen. Diese Kosten hat jeder Vermieter selbst zu tragen. Viele Punkte in der Betriebskostenabrechnung sind gesetzlich vorgeschrieben und müssen somit eingehalten werden.

Das BGB geht in den §§ 535, 556 Abs. 1 davon aus, dass die Nebenkosten grundsätzlich vom Vermieter getragen werden, also durch die vereinbarte Miete abgegolten sind. Die gesonderte Umlegung auf den Mieter bedarf deshalb, soweit die Umlegung nicht gesetzlich bestimmt oder zugelassen ist, wie durch die Heizkostenverordnung, einer rechtswirksamen Vereinbarung. Im Mietvertrag muss ausdrücklich geregelt und hinreichend bestimmt sein, wie Nebenkosten vom Vermieter auf den Mieter umgelegt und diesem gegenüber abgerechnet werden.

Einzelne Nebenkostenpositionen müssen in einer Abrechnung immer einzeln aufgeführt werden. Des Weiteren muss für die Mietparteien auch erkennbar und überprüfbar sein, wonach sich der Umlageschlüssel bemisst. Der Umlageschlüssel kann sich nach der Personenzahl, den Mieteinheiten oder dem Verhältnis der Wohnflächen zur Gesamtfläche richten.

Außerdem hat der jeweilige Vermieter die Pflicht, dem Mieter die Möglichkeit der Einsichtnahme in die ihm erteilten Rechnungen zu ermöglichen, damit der Mieter die Richtigkeit der Rechnung überprüfen kann.

Nach dem Mietrecht muss ein Vermieter nach § 556 Abs. 3 BGB über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abrechnen. Die Abrechnung hat der Vermieter seinem Mieter spätestens zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes vorzulegen. Ist die fristgerecht abgeschickte Betriebskostenabrechnung dem Mieter nicht zugegangen, so muss eine Ersatzabrechnung ebenfalls innerhalb der Jahresfrist dem Mieter zugehen. Anderenfalls entfällt ein möglicher Nachzahlungsanspruch des Vermieters.

Für die fristgerechte Zustellung der Betriebskostenabrechnung ist der Vermieter beweispflichtig.

Die einjährige Abrechnungsfrist wird bei rechtzeitiger Zustellung mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt. Der BGH hat hierzu entschieden, dass es dabei auf die inhaltliche Richtigkeit für die Einhaltung der Frist nicht ankommt. Weicht beispielsweise der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt zwar ein inhaltlicher Fehler, aber kein formeller Mangel der Abrechnung vor. Allerdings ist eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters nach Ablauf der Abrechnungsfrist ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Abrechnungsfehler nicht zu vertreten (BGH VIII ZR 115/04).